폐교를 사면 얼마일까? 매각 절차와 주의사항 완전 정리

들어가며: "폐교를 사서 카페를 차리고 싶다"는 꿈, 현실이 될 수 있을까?

유튜브나 SNS를 보다 보면 가끔 눈이 번쩍 뜨이는 콘텐츠가 등장한다. 폐교를 통째로 사서 감성 카페를 차렸다거나 넓은 운동장이 있는 학교를 리모델링해 글램핑장을 운영한다거나 교실 하나하나를 독립된 작업실로 꾸며 예술가 공동 스튜디오로 만들었다는 이야기들. 보는 것만으로도 설레는 그 공간들, 그런데 막상 "나도 해볼까?"라는 생각이 들면 막막해진다.

폐교는 어디서 매물로 나오는 걸까? 가격은 얼마나 할까? 아무나 살 수 있는 건가? 구입한 뒤에 내 마음대로 쓸 수 있는 걸까? 혹시 모르는 법적 제한이나 함정이 있진 않을까?

이 글에서는 폐교 매입을 진지하게 고민하는 사람들을 위해 폐교의 가격 수준, 매각 절차, 그리고 반드시 알아야 할 주의사항들을 최대한 상세하게 정리했다. 꿈을 꾸기 전에 현실을 먼저 알아야 한다. 그래야 꿈이 실제로 이루어질 수 있으니까.

1. 폐교는 누구의 소유인가? 법적 소유권부터 이해하자

폐교를 매입하려면 가장 먼저 그 소유권이 누구에게 있는지를 알아야 한다.

폐교 재산의 소유권: 시·도 교육청

공립 초·중·고등학교가 폐교되면 해당 학교의 건물과 부지는 해당 시·도 교육청의 소유가 된다. 서울 소재 학교라면 서울시교육청, 경남 소재 학교라면 경상남도교육청이 소유권을 갖는다. 이 재산을 일괄적으로 관리하고 활용하는 근거 법령이 바로 「폐교재산의 활용촉진을 위한 특별법」이다. 이 법은 1993년 제정되어 이후 여러 차례 개정되었으며 폐교 재산의 처리 방식과 우선순위를 규정하고 있다.

사립학교는 다르다

사립학교의 경우는 법인 또는 개인 소유이기 때문에 처리 방식이 공립학교와 다르다. 사립 폐교는 학교법인이 소유권을 갖고 자체적으로 처분하거나 활용할 수 있다. 이 글에서 다루는 폐교 매입은 주로 공립 폐교, 즉 교육청 소유의 폐교를 기준으로 한다.

2. 폐교를 사면 얼마일까? 가격 현실

가장 궁금한 부분이다. 폐교 한 채를 사려면 도대체 얼마가 필요할까?

폐교 가격의 범위: 수천만 원에서 수십억 원까지

솔직히 말하면 폐교 가격은 천차만별이다. 입지, 규모, 시설 상태, 부지 면적, 주변 개발 가능성 등 여러 요소가 복합적으로 작용하기 때문에 "폐교는 얼마"라고 딱 잘라 말하기 어렵다. 하지만 실제 매각 사례들을 살펴보면 대략적인 윤곽을 잡을 수 있다.

농산어촌 오지에 있는 소규모 폐교는 부지와 건물을 합쳐 5,000만 원 이하에 매각된 사례도 있다. 반면 접근성이 좋고 부지가 넓은 폐교, 또는 수도권 인근 지역의 폐교는 수억 원에서 많게는 수십억 원에 이르기도 한다. 평균적으로 보면 지방 농촌 지역의 폐교는 1억~5억 원 사이에서 거래되는 경우가 많다.

구체적으로 폐교 가격을 결정하는 주요 요소들을 살펴보면 다음과 같다.

부지 면적: 학교 부지는 일반 건물에 비해 넓은 편이다. 운동장을 포함한 전체 부지 면적이 클수록 당연히 가격도 높아진다. 소규모 폐교의 경우 부지가 1,000~3,000㎡ 수준인 경우도 있고, 큰 학교는 1만 ㎡를 넘는 경우도 있다.

입지 및 접근성: 도로와 얼마나 가까운지, 대중교통 접근이 가능한지, 인근에 관광지나 생활 인프라가 있는지 등이 가격에 큰 영향을 미친다. 같은 농촌 지역이라도 유명 관광지 인근 폐교는 훨씬 비싸다.

건물 상태: 오래된 폐교는 건물 자체가 낡아 리모델링 비용이 상당히 든다. 건물 상태가 나쁠수록 매각가는 낮지만 리모델링 비용을 감안하면 실질적인 총비용은 비슷하거나 오히려 더 들 수 있다.

용도지역: 해당 부지가 어떤 용도지역으로 지정되어 있는지에 따라 개발 가능성이 달라지고 이것이 가격에 반영된다.

공시지가와 감정평가액 기준

교육청이 폐교를 매각할 때는 임의로 가격을 정하는 것이 아니라 감정평가법인의 감정평가액을 기준으로 한다. 이 감정평가액은 공시지가를 바탕으로 산정되므로 관심 있는 폐교의 공시지가를 사전에 확인해 두면 대략적인 가격 수준을 가늠하는 데 도움이 된다. 공시지가는 국토교통부 부동산공시가격 알리미 사이트에서 누구나 무료로 조회할 수 있다.

3. 폐교 매각 방식: 어떻게 살 수 있나?

교육청이 폐교를 처분하는 방식은 크게 세 가지다. 매각(완전히 소유권 이전), 임대(일정 기간 빌려 사용), 관리위탁(운영만 위탁)이 그것이다. 이 중 완전히 소유권을 취득하는 것은 '매각'이고 나머지 두 방식은 교육청이 소유권을 유지하면서 활용권을 주는 방식이다.

매각 방식: 공개경쟁입찰이 원칙

폐교 부지와 건물의 소유권을 완전히 취득하려면 교육청이 실시하는 공개경쟁입찰에 참여해야 한다. 「국유재산법」과 「공유재산 및 물품 관리법」에 따라 공유재산인 폐교 재산은 원칙적으로 공개경쟁입찰을 통해 매각해야 한다. 특정인에게 수의계약으로 매각하는 것은 법적으로 제한이 있으며, 예외적인 경우에만 허용된다.

공개경쟁입찰은 해당 교육청의 공고를 통해 이루어진다. 입찰에 참여하려면 해당 교육청 홈페이지나 한국자산관리공사(캠코)의 온비드(OnBid) 플랫폼을 통해 공고를 확인하고 입찰에 참가할 수 있다. 최고가를 제시한 입찰자가 낙찰자가 되는 방식이다.

임대 방식: 소유권 없이 사용권만 취득

매각보다 훨씬 현실적이고 진입 장벽이 낮은 방식이 임대다. 교육청과 임대 계약을 맺고 일정 기간 동안 폐교를 빌려 사용하는 방식이다. 임대료는 감정평가액의 일정 비율로 산정되며, 일반적으로 연간 임대료가 감정평가액의 2~5% 수준에서 결정되는 경우가 많다.

임대 기간은 보통 3~5년이며, 계약 연장이 가능한 경우도 있다. 임대 방식의 장점은 초기 투자 비용이 낮다는 것이고, 단점은 소유권이 없어 장기적인 사업 계획에 불확실성이 있다는 것이다. 대규모 리모델링이나 건축 행위를 하기 위해서는 교육청의 허가가 필요하고 계약 종료 시 시설을 원상 복구해야 하는 조건이 붙는 경우도 있다.

수의계약이 가능한 경우

공개경쟁입찰이 원칙이지만 일정 요건을 갖춘 공공기관이나 사회적 기업, 비영리법인 등의 경우 수의계약이 가능한 예외 규정이 있다. 지역 커뮤니티 시설, 사회적 돌봄 기관, 공익 목적의 단체가 폐교를 활용하려는 경우 일반 경쟁입찰보다 유리한 조건으로 계약할 수 있는 통로가 마련되어 있다.

4. 단계별 폐교 매입 절차: 처음부터 끝까지

관심 있는 폐교를 발견했다고 해서 바로 계약서를 쓸 수 있는 것이 아니다. 폐교 매입은 여러 단계를 거쳐야 하는 과정이다. 아래에 실제 절차를 단계별로 정리했다.

1단계 — 매물 탐색 및 공고 확인

폐교 매각 공고는 해당 시·도 교육청 홈페이지의 공고란에 게시된다. 또한 한국자산관리공사(캠코)가 운영하는 공공자산 처분 플랫폼인 온비드(www.onbid.co.kr)에서 전국의 폐교 매각 공고를 한 곳에서 확인할 수 있어 가장 편리한 방법이다. '폐교', '학교 부지', '교육청' 등의 키워드로 검색하면 현재 입찰 중이거나 공고가 예정된 폐교 매물을 찾을 수 있다.

일부 교육청은 별도의 '폐교 재산 활용 계획' 공고를 통해 매각 예정 폐교 목록을 미리 안내하기도 한다. 관심 지역 교육청에 직접 문의해보는 것도 좋은 방법이다.

2단계 — 현장 답사 및 사전 조사

매각 공고를 확인했다면 반드시 현장 답사를 해야 한다. 사진만 보고 판단하는 것은 금물이다. 건물의 실제 상태, 누수·균열·노후화 정도, 주변 도로 상황, 상하수도 연결 여부, 전기 용량, 인터넷 인프라 유무 등을 직접 확인해야 한다.

또한 해당 부지의 용도지역 확인이 필수다. 국토교통부 토지이음(www.eum.go.kr) 서비스에서 해당 필지의 지목, 용도지역, 건폐율, 용적률, 행위 제한 사항 등을 무료로 조회할 수 있다. 내가 하고 싶은 사업이 그 토지에서 법적으로 허용되는지 반드시 사전에 확인해야 한다.

3단계 — 감정평가액 확인 및 입찰 준비

공고에는 최저 입찰가(감정평가액 기준)가 명시된다. 이 금액 이상을 써야 입찰에 참가할 수 있다. 입찰 참가를 위해서는 입찰 보증금(보통 최저 입찰가의 10%)을 미리 납부해야 한다. 낙찰에 실패하면 보증금은 반환되지만, 낙찰 후 계약을 포기하면 보증금은 몰수된다.

4단계 — 입찰 참여 및 낙찰

온비드를 통한 온라인 입찰 또는 교육청이 지정한 장소에서의 오프라인 입찰에 참여한다. 최고 입찰가를 제시한 자가 낙찰자가 된다. 경쟁이 치열할 경우 감정평가액을 훨씬 웃도는 금액에 낙찰되기도 한다.

5단계 — 매매계약 체결

낙찰 후 일정 기간 내에 교육청과 매매계약서를 작성한다. 계약금은 통상 낙찰가의 10%이며 잔금 납부 기간 내에 전액 납부해야 소유권 이전이 완료된다. 잔금 납부 기간은 보통 낙찰일로부터 30~60일 이내다.

6단계 — 소유권 이전 등기

잔금 납부 후 관할 등기소에 소유권 이전 등기를 신청한다. 이 단계가 완료되어야 법적으로 완전한 소유권을 취득하게 된다.

5. 폐교 임대 절차: 매입보다 쉬운 길

소유권 취득이 부담스럽다면 임대 방식을 먼저 고려해볼 수 있다. 임대 절차는 매각보다 간단하다.

관심 있는 폐교의 교육청에 임대 의향서를 제출하거나, 교육청이 공고를 낸 임대 경쟁에 참여하는 방식으로 진행된다. 임대 신청 시 활용 계획서를 함께 제출해야 하는 경우가 많으며, 교육청이 제시한 활용 목적에 부합하는 계획을 가진 신청자가 선정된다. 임대 기간, 임대료, 원상복구 조건 등을 교육청과 협의하여 계약을 체결한다.

6. 반드시 알아야 할 주의사항들

폐교 매입이나 임대를 고려한다면 반드시 짚고 넘어가야 할 주의사항들이 있다. 이것들을 모르고 덜컥 계약했다가 낭패를 보는 경우가 실제로 발생한다.

① 용도 제한 조건 확인 필수

일부 폐교 매각은 '용도 제한 조건부 매각'으로 이루어진다. 즉, 특정 용도로만 활용해야 한다는 조건이 계약에 포함되는 경우다. 예를 들어 교육·문화·복지 시설로만 사용해야 한다거나, 일정 기간 내 사업을 시작해야 한다는 조건이 붙을 수 있다. 이를 위반하면 계약 해지나 위약금 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 계약 조건을 꼼꼼히 확인해야 한다.

② 건축 행위 제한 확인

폐교 부지가 '농림지역', '관리지역', '자연환경보전지역' 등으로 지정된 경우 건축 행위에 상당한 제한이 있다. 새로운 건물을 증축하거나 용도를 변경하려면 별도의 허가가 필요하며 경우에 따라서는 원하는 사업이 아예 불가능한 경우도 있다. 매입 전 해당 지자체 건축과나 도시계획과에 사전 상담을 받는 것이 필수다.

③ 농지전용·개발행위 허가 필요 여부

학교 운동장이나 텃밭 부지가 농지로 지목되어 있는 경우, 이를 다른 용도로 활용하려면 농지전용 허가를 받아야 한다. 농지전용은 반드시 허가가 나는 것이 아니며 심사 기준이 까다롭다. 전원주택이나 숙박 시설로 개발하려는 경우 개발행위 허가도 별도로 필요하다.

④ 리모델링 비용을 반드시 예산에 포함하라

오래된 폐교 건물은 겉으로 보기에 멀쩡해 보여도 내부는 심각하게 노후화된 경우가 많다. 배관, 전기 설비, 지붕, 단열, 창호 등 전면적인 리모델링이 필요한 경우 수억 원의 비용이 들기도 한다. 매입가만 보고 '저렴하다'고 판단했다가, 리모델링 비용을 합산하면 예상보다 훨씬 큰 비용이 드는 경우가 많다. 전문가(건축사 또는 건축 시공 전문가)와 함께 현장 실사를 통해 리모델링 비용을 사전에 추산하는 것이 중요하다.

⑤ 상하수도·전기·통신 인프라 확인

농촌 오지의 폐교는 상수도가 연결되지 않고 지하수를 사용하거나 하수처리 시설이 없는 경우도 있다. 전기 용량이 낮거나 고속 인터넷 연결이 불가능한 경우도 있다. 카페, 숙박, 식품 제조 등의 사업을 하려면 이런 인프라가 필수적이므로, 반드시 사전에 확인하고 인프라 구축 비용도 예산에 반영해야 한다.

⑥ 환경오염 여부 확인

오래된 학교 건물에는 석면이 사용된 경우가 있다. 석면이 포함된 천장재, 단열재, 바닥재 등은 철거 시 전문 업체의 석면 해체·제거 작업이 필요하며 이 비용이 상당하다. 또한 오래된 지하 유류 저장 탱크가 있는 경우 토양 오염 가능성도 있다. 매입 전 환경오염 여부를 전문가를 통해 사전 점검받는 것을 권장한다.

⑦ 인근 주민과의 관계

특히 관광지, 숙박, 이벤트 시설로 운영할 계획이라면 인근 주민들과의 관계가 중요하다. 농촌 마을에서 소음, 조명, 교통량 증가 등으로 주민들과 갈등이 생기는 경우가 종종 있다. 사업 시작 전에 지역 주민들과 충분히 소통하고 공감대를 형성하는 것이 장기적으로 사업을 안정적으로 운영하는 데 도움이 된다.

⑧ 사업자등록 및 영업 허가

폐교를 활용해 카페, 숙박, 음식점, 체험 시설 등을 운영하려면 해당 업종에 맞는 사업자등록과 영업 허가 또는 신고가 필요하다. 예를 들어 숙박업은 관광진흥법이나 공중위생관리법에 따른 허가, 음식점은 식품위생법에 따른 영업신고가 필요하다. 부지의 용도지역에 따라 허가 자체가 불가능한 경우도 있으므로 반드시 사전에 해당 지자체에 확인하는 것이 필요하다.

7. 폐교 활용 성공 사례: 이런 것들이 가능하다

주의사항만 보면 겁이 날 수 있으니 실제 성공 사례들도 함께 살펴보자. 어렵지만 잘 준비한 사람들에게 폐교는 분명히 기회가 되었다.

강원도의 한 폐교는 감성 카페와 소규모 펜션이 결합된 복합 공간으로 탈바꿈해 현재 주말마다 예약이 꽉 찰 정도로 인기를 끌고 있다. 넓은 운동장은 잔디밭 피크닉 공간으로, 교실들은 객실과 카페로 리모델링했다.

전남의 한 섬 폐교는 예술 레지던시 공간으로 운영되고 있다. 교육청과 장기 임대 계약을 맺은 예술단체가 작가들의 창작 공간과 전시장으로 꾸며, 지역 관광 명소로 자리 잡았다.

충북의 한 폐교는 지역 농산물을 활용한 체험 농장과 캠핑장으로 운영 중이다. 귀농한 청년 부부가 임대 방식으로 시작해 안정적인 수익을 내고 있으며 향후 매입도 고려 중이라고 한다.

8. 폐교 매입 전 꼭 해야 할 사전 체크리스트

폐교 매입이나 임대를 결정하기 전에 아래 항목들을 반드시 확인하자.

입지와 접근성은 어떤지 용도지역 및 건축 행위 제한은 없는지 건물 노후도와 리모델링 예상 비용은 얼마인지 상하수도·전기·통신 인프라는 연결되어 있는지 석면 등 환경 오염 물질은 없는지 내가 원하는 업종의 허가가 해당 부지에서 가능한지 계약 조건에 용도 제한이나 특이 사항이 있는지 인근 주민과의 관계는 어떤지 미리 파악해두는 것이 좋다. 이 모든 항목들을 꼼꼼히 체크하고 전문가의 도움을 받는다면 폐교 매입은 생각보다 훨씬 현실적인 선택이 될 수 있다.

나오며: 폐교는 기회가 될 수 있다, 단 준비된 사람에게

폐교는 분명 매력적인 공간이다. 넓은 부지, 독특한 구조, 자연과의 근접성, 그리고 감성적인 이야기까지. 잘 활용한다면 그 어떤 공간보다 개성 있는 사업 터전이 될 수 있다.

하지만 그 매력 뒤에는 생각보다 많은 현실적 과제들이 기다리고 있다. 복잡한 법적 절차, 만만치 않은 리모델링 비용, 용도 제한, 인프라 문제. 이것들을 모르고 뛰어들면 낭패를 보기 쉽다.

폐교 매입을 꿈꾼다면 충분한 사전 조사와 전문가 상담을 거쳐라. 현장을 직접 여러 번 방문하고, 지자체에 사전 상담을 받고, 건축 전문가의 실사 의견을 구해라. 그렇게 철저히 준비한 사람에게 폐교는 진짜 기회가 된다.

지방소멸의 시대, 버려진 학교가 새로운 이야기를 품는 공간으로 다시 태어날 수 있다. 그 이야기의 주인공이 될 준비가 되어 있다면 지금 온비드를 열어보는 것부터 시작해보자.